Les règles d'or pour investir dans les parkings et les boxes

Les règles d'or pour investir dans les parkings et les boxes

Investir dans l’immobilier locatif n’est pas toujours chose aisée, en particulier lorsque l’on débute dans ce domaine. Il peut s’avérer difficile de trouver le bien adéquat à acquérir pour espérer un maximum de rentabilité avec un minimum de contraintes. Ces dernières années, les investisseurs témoignent d’un intérêt de plus en plus accru pour un type de bien spécifique : les places de parking, les garages et les boxes.

En effet, il s’agit là d’investissements sûrs et peu contraignants, qui ne nécessitent que peu d’apport et offrent une rentabilité tout à fait intéressante, notamment en raison de la crise du stationnement actuelle dans les centres-villes de nombre d’agglomérations françaises.

Même si les places sont plus coûteuses à l’achat à présent, du fait de leur attrait, elles n’en demeurent pas moins accessibles avec un budget de départ limité. Avant de vous décider à réaliser des placements dans ce secteur, voici un guide exhaustif abordant tous les points à connaître en matière d’achat et de location d’espaces de stationnement : autant de règles d’or à appliquer sans attendre, revenant en détail sur les avantages de ces biens, leur rendement possible, les procédures de location ou encore les questions fiscales.

Sommaire

Les différents types d’emplacement et leurs caractéristiques

Le choix du type de place

Les zones à cibler en priorité

Les éléments à ne pas négliger lors de l’achat

Les atouts de ce type de placement

Le coût à l’achat

Acheter à l’unité ou par lot

La procédure de vente

La question des frais de notaire

Le rendement envisageable

Quelques notions importantes à connaître

Les conditions de location

Les recours en cas d’impayés

Une relation simplifiée avec les locataires

La fiscalité pour une location

La fiscalité pour une plus-value sur la vente

Où se renseigner ? Demandez à des spécialistes !

Les différents types d’emplacement et leurs caractéristiques

Si investir dans le secteur peut sembler une idée judicieuse, il est indispensable de se renseigner sur les différents types de biens avant de se lancer dans toute opération. En matière de placement immobilier, il est reconnu que les stationnements aériens constituent un achat rentable.

Ces places sont situées au sein d’un parc de stationnement ouvert ou fermé, et munies d’un tracé au sol ainsi que d’un numéro. Il s’agit d’un premier achat simple et efficace pour qui souhaiterait débuter dans le domaine de l’immobilier locatif. Un autre type de place concerne celles se trouvant sur la voirie.

Non gardées, elles ont un coût moindre et possèdent une rentabilité parfois supérieure selon les emplacements. On parle de places « cloisonnées » lorsqu’il est question d’un espace fermé par une porte : il s’agit de places se trouvant à l’intérieur d’un garage ou d’un box. Elles peuvent être en sous-sol ou bien en extérieur, généralement dans un espace comprenant plusieurs places.

Dans un cas comme dans l’autre, le prix d’achat est plus élevé mais le loyer demandé le sera aussi en fonction de la surface et des services accessibles (portail automatique, surveillance, local sécurisé, etc.). Enfin, un dernier type de place recouvre celles se trouvant dans des parcs de stationnement publics ou privés. Dans ce cas de figure, ce n’est pas un loyer qui est versé mais un paiement ponctuel au prorata du temps durant lequel la place est occupée.

Le choix du type de place

Face à la diversité des offres en matière de stationnement, il n’est pas évident (surtout pour les personnes n’ayant pas de connaissances importantes dans ce domaine) de savoir dans quel type d’emplacement porter son dévolu.

La place de parking et le box fermé par une porte sont les deux principales options qui s’offrent aux investisseurs.

Dans le premier cas de figure, il s’agit d’un placement qui ne demandera pas un budget important et pour lequel les locataires ne manqueront pas, surtout si la place est située dans un quartier en centre-ville. Dans le second cas de figure, c’est un achat plus conséquent (il faut compter 20 à 30 % de majoration) mais qui peut s’amortir par une acquisition en lot. Dans les grandes villes où les vols et les dégradations sont un risque réel pour les automobilistes, la location d’une place de stationnement fermée et sécurisée est bien plus attractive.

Il est alors possible de proposer un loyer plus élevé, qui trouvera malgré tout preneur très rapidement. C’est particulièrement vrai en région parisienne, où la location d’un box (y compris de dimensions réduites pour y garer un véhicule deux roues) peut constituer une opportunité tout à fait intéressante. Quelle que soit l’option retenue, il est essentiel de se rendre sur place pour vérifier l’accessibilité de la place à tous les types de véhicules.

Les zones à cibler en priorité

Réaliser un investissement dans une place de stationnement apparaît comme une solution prometteuse, à condition de ne pas se tromper dans le choix de son emplacement. Comme pour les placements immobiliers, la situation géographique du bien est le facteur essentiel à prendre en compte. Il joue également un rôle déterminant dans le prix d’achat de la place.

Les quartiers centraux sont sans conteste les plus attractifs pour les automobilistes : les centres-villes sont bien souvent engorgés et louer une place dans cette zone est extrêmement simple. On prendra soin d’éviter les quartiers où les emplacements abondent déjà, comme à proximité des gares. De manière générale, il est toujours plus prudent de réaliser sa propre enquête de terrain avant de réaliser un achat.

Il est utile de vérifier l’état de la concurrence sur place, en observant les parcs de stationnement publics déjà disponibles et en se renseignant sur les éventuels projets de travaux en cours. Pour les investisseurs débutant en la matière, il est conseillé de se concentrer sur des zones connues, près d’une résidence principale ou secondaire par exemple. Les quartiers où la demande est forte, avec peu de places disponibles en extérieur comme en sous-sol, constituent des cibles de choix. Il sera possible en effet de demander un loyer plus important pour les places acquises, même si le prix d’achat sera certainement supérieur à la moyenne du marché.

Dans tous les cas, la question de l’emplacement est à étudier en priorité avant achat : c’est le critère principal qui déterminera la rentabilité de la place.

Les éléments à ne pas négliger lors de l’achat

Un certain nombre de points importants sont à étudier au moment de l’acquisition d’une place de stationnement.

La première chose à vérifier est la pertinence de l’emplacement : un stationnement dans un quartier où les places se font rares pourra être loué plus cher. Les conditions d’accessibilité sont également à ne pas négliger. Dans le cas de places se trouvant à l’intérieur d’un bâtiment, la taille de l’emplacement et sa hauteur sous plafond doivent être mesurées afin de déterminer s’il y a suffisamment d’espace pour permettre à des véhicules larges (comme les monospaces ou les 4 x 4 qui peuvent être nombreux en ville) de se garer.

Des boxes aux dimensions trop faibles vous priveraient de bien des locataires potentiels, ils sont donc à proscrire. Pour les emplacements situés en sous-sol, les plus intéressants (car les plus recherchés par les conducteurs) sont au premier sous-sol à proximité des issues. Les places les plus isolées sont de fait moins propices à l’achat.

Les conditions de sécurité sont à considérer aussi : une place dans un espace surveillé et muni d’un portail automatique est à rechercher en priorité. Pour éviter toute mauvaise surprise, il est utile enfin de se renseigner sur le montant des charges (en général minime) et les besoins éventuels en travaux ou en entretien.

Les atouts de ce type de placement

L’achat d’une ou de plusieurs places de stationnement se justifie par de nombreux avantages. Parmi les raisons de procéder à un tel achat, signalons tout d’abord qu’il est possible de se constituer facilement un capital avec un budget de départ modeste.

Un emprunt bancaire de 10 000 euros sur 8 ou 9 années permet d’acheter une ou deux places dont la location suffit à dégager sans difficulté des revenus conséquents. Il s’agit ainsi d’un premier placement peu risqué, dans la mesure également où un emplacement est susceptible d’être revendu très rapidement si le besoin s’en fait sentir.

C’est aussi un achat facile à faire, puisqu’il demande de prendre en considération moins de critères que pour un appartement notamment : seule la rentabilité de la place par rapport à son prix d’achat, en fonction de son emplacement, demande à être envisagée. Ce type de bien ne réclame quasiment aucun travaux ou entretien, et un locataire ne peut pas non plus le dégrader. Contrairement à un appartement, les impayés sont rares et les bons locataires sont faciles à trouver par le biais d’une annonce en ligne.

Un mauvais payeur pourra être aisément remplacé, le bail de location étant toujours en faveur du propriétaire. On remarquera enfin que l’obtention d’un crédit bancaire est plus facile à obtenir pour un placement modeste de ce type que pour l’achat d’un appartement, et que la procédure de location est bien plus simple (pas de visites ou de réparations à faire).

Le coût à l’achat

C’est sans doute le principal avantage de ce placement : l’achat d’une place de stationnement ne demande que peu de fonds pour les nouveaux investisseurs.

Il existe sur le marché un vaste choix d’espaces destinés à garer des véhicules, autour de bâtiments publics ou privés, à proximité de centres commerciaux de d’immeubles professionnels. L’offre ne manque pas, mais les prix peuvent s’avérer particulièrement variables. Du coût à l’achat dépendra bien évidemment la rentabilité de la place, il convient donc de se renseigner soigneusement sur l’emplacement envisagé avant de procéder à toute opération.

En région parisienne, les prix des places de stationnement se situent en général autour de 15 000 euros depuis quelques années. Dans Paris intra-muros en revanche, les prix ont nettement augmenté durant la dernière décennie, pour atteindre aujourd’hui 25 000 euros environ.

Il est à noter que les coûts changent du tout au tout d’un quartier à l’autre, certains très prisés comme Saint-Germain-des-Prés pouvant aller jusqu’à 60 000 euros par place. En province, les prix sont plus modestes, compris le plus souvent entre 5000 e 20 000 euros. Les loyers perçus sont moins importants toutefois.

Acheter à l’unité ou par lot

Une fois décidé du type d’emplacement voulu et de sa zone géographique, il reste encore à se pencher sur la question du nombre de places à acquérir. Il est possible de procéder à l’achat d’une place unique ou bien à un achat par lot.

Pour un premier placement, et si l’on ne possède que des fonds limités (inférieurs à 20 000 euros), il est plus prudent de se tourner vers l’achat d’une place à l’unité, bien située, qui assurera une bonne rentabilité sans avoir à prendre de risques sur le plan financier. Avec plus d’expérience et un budget à la hausse (autour de 100 000 euros), l’achat par lot semble beaucoup plus intéressant.

C’est notamment le cas pour les garages, qu’il est possible d’acquérir facilement par lot de 8 ou 10 au sein d’un même espace. En investissant dans plusieurs places, le rendement escompté peut augmenter de plusieurs pour cent sur une année. Le prix d’achat sera également dégressif selon le nombre de places acquises lors d’une même opération.

Un achat par lot est surtout un placement particulièrement sûr : il est quasiment impossible que dix places soient vides simultanément. En cas de difficultés, il est facile également de vendre un ou deux emplacements d’un lot, pour un prix à l’unité plus important que le prix d’achat initial.

La procédure de vente

L’achat ou la vente de places de stationnement est une opération qui possède un cadre légal strict, impliquant de suivre une certaine procédure. La vente se déroule en plusieurs étapes qu’il faut impérativement suivre.

Tour d’abord, la réglementation impose au propriétaire d’un bien non meublé d’établir différents diagnostics permettant de garantir l’état des lieux. Pour les places couvertes se trouvant dans un bâtiment construit avant le 1er juillet 1997, un diagnostic amiante doit notamment être réalisé.

En fonction du zonage défini par arrêté préfectoral (à consulter en mairie), un diagnostic termites peut également être obligatoire. Selon la situation géographique, un diagnostic technique sur l’état des risques naturels peut aussi être demandé. Une fois ces formalités remplies, un compromis de vente peut ensuite être établi entre les deux parties.

Le document signé possède une valeur définitive concernant la transaction. Il comprend le prix de vente et les différentes charges. Le contrat peut être validé sous seing privé ou en présence d’un notaire. Dans ce type d’opération, contrairement à la vente de locaux d’habitation, il n’existe pas de droit de rétractation pour l’acheteur.

La question des frais de notaire

Comme on a pu s’en rendre compte, les avantages conférés par l’achat et la location d’une place de stationnement sont nombreux. Les charges sont minimes sur ce type de bien et les frais d’entretien quasi nuls, ce qui permet là encore de réaliser des économies substantielles.

Pour autant, s’il faut bien trouver un défaut à ce type de placement, on se doit d’évoquer la question des frais de notaire. Ces derniers s’avèrent relativement importants par rapport à la valeur total du bien acheté, de l’ordre de 20 % en moyenne.

Aussi appelés « frais de mutation », les frais de notaire peuvent venir augmenter de façon importante la facture lors de l’achat d’une place de stationnement. Il est intéressant de savoir que ces émoluments sont dégressifs : ils diminuent proportionnellement en fonction de la valeur de l’investissement.

Le pourcentage représenté par les frais de notaire sera donc plus élevé pour un placement modeste que pour un achat important. De cette façon, acquérir des biens par lot permet de diminuer ce type de frais payés comptant.

Le rendement envisageable

La question de la rentabilité est essentielle lors de l’achat. Il vous faut en effet calculer au mieux les bénéfices qu’il est possible de retirer de l’emplacement que vous souhaitez acquérir, en fonction du prix d’achat, du montant envisagé pour le loyer et des charges.

En France, les places de stationnement sont les biens immobiliers qui assurent la meilleure rentabilité, devant les appartements. Le rendement fluctue évidemment en fonction de la situation géographique et de la qualité de la place : en moyenne, la rentabilité est comprise entre 6 et 12%. En pratique, pour un achat à hauteur de 10 000 euros par exemple, il est possible de dégager chaque année un bénéfice net oscillant entre 600 et 1 200 euros.

Pouvoir compter sur des locataires sérieux permet d’atteindre une rentabilité plus importante également. Bien connaître le marché est aussi un point crucial. Pour autant, un investisseur débutant dans le secteur peut espérer dégager une rentabilité allant de 6 à 9 %, là où le rendement annuel d’un appartement dépasse rarement 3 ou 4%.

Avec des charges faibles, peu de risques de dégradation et d’impayés, ce type de location constitue donc une opportunité des plus intéressantes.

Quelques notions importantes à connaître

Afin de définir la pertinence de l’achat d’un emplacement de stationnement, il est utile de bien avoir à l’esprit la définition de certains termes propres au jargon immobilier. Avant de réaliser un achat, surtout d’un lot impliquant des dépenses élevées, il est impératif de réaliser tous les calculs nécessaires dans l’optique d’en évaluer au mieux le futur rendement.

Si vous disposez de peu de renseignements ou que votre projet n’en est qu’au stade d’ébauche, vous pouvez vous baser sur le rendement brut pour vous faire une idée de la viabilité de l’opération. Il s’agit d’un calcul très simple, qui consiste à diviser le loyer annuel (hors charge) de la place par son prix d’achat. Le résultat en pourcentage vous donnera une première idée de l’intérêt ou non de la transaction : un rendement brut inférieur à 6 % est à éliminer d’office.

Lorsque l’achat est plus avancé, avant de signer le compromis de vente, le rendement net se doit d’être estimé. Il s’agit de diviser le bénéfice total (le revenu locatif duquel on déduit les dépenses annuelles) par le prix d’achat.

Le pourcentage obtenu sera plus proche alors de la rentabilité réelle du parking sur un an. Enfin, pour estimer précisément la rentabilité de votre bien, vous pouvez déterminer son rendement double net en divisant le loyer (moins les charges) par le prix d’achat (plus les frais notariés). Avec ces différentes informations en main, vous serez bien plus à même de faire le bon choix quant à votre placement.

Les conditions de location

Quel que soit le type d’emplacement acheté, les loyers ne sont pas plafonnés pour les propriétaires en France. Il est donc possible de fixer vous-même le montant du loyer qui vous semblera raisonnable en fonction de la situation géographique de la place et des services annexes éventuellement disponibles.

La location des places de stationnement seules est également libre : elle n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides. Il est bien entendu préférable de toujours passer un contrat avec le locataire, incluant les coordonnées du propriétaire, la description du bien, le montant du loyer, la durée du bail ainsi que le dépôt de garantie.

Ce type de location relève uniquement de l’article 1708 du Code civil et des articles suivants, qui offrent une grande souplesse aux propriétaires quant aux conditions de la location. La question de l’augmentation du prix du loyer n’est pas encadrée par la loi : le propriétaire a donc toute latitude pour modifier ce montant à sa convenance lors de la révision annuelle des loyers.

Il est recommandé toutefois de ne pas procéder à des augmentations trop importantes, voire irréalistes par rapport à la situation globale du marché : une telle pratique risquerait de faire fuir les locataires intéressés. Comme pour les autres biens locatifs, l’indice de référence des loyers (IRL) est une bonne base pour estimer l’augmentation possible d’un loyer.

Les recours en cas d’impayés

Contrairement à la location d’appartement, la location de place de stationnement est un secteur dans lequel les propriétaires ont à faire face peu souvent à des loyers impayés. Cependant, il peut arriver d’être confronté à une situation de ce type, qui implique de réagir rapidement sous peine de voir le rendement annuel de son emplacement chuter de manière importante.

Régie par le Code civil et non par la loi du 6 juillet 1989, la location de stationnement n’a pas à respecter les règles encadrant la location de locaux d’habitation. En conséquence, le propriétaire peut décider à tout moment de bloquer un emplacement ou de remplacer un locataire ne payant pas son loyer.

D’un point de vue légal, le bail est systématiquement en faveur du propriétaire. Les impayés ne sont pas un problème ici puisque les mauvais payeurs peuvent facilement être expulsés de la place louée et remplacés par de nouveaux locataires. Cette souplesse juridique est un véritable atout pour les investisseurs, qui permet de se prémunir de bien des contraintes dont peuvent souffrir les propriétaires d’appartement par exemple.

On notera par ailleurs que le régime du bail, dépendant du Code civil, offre de nombreux avantages au propriétaire par rapport à la location d’appartement. Il lui est permis de fixer à sa convenance la durée du bail tout comme celle du préavis, chose impossible en ce qui concerne la location de locaux d’habitation.

Une relation simplifiée avec les locataires

La location de places de stationnement est un secteur bien moins contraignant pour les investisseurs que celui de la location de biens immobiliers destinés à l’habitation. En effet, l’ensemble des démarches s’avère bien plus aisé à réaliser, tant dans la recherche de locataire que dans la réalisation du bail puis durant la location.

Le propriétaire d’un emplacement permettant de garer un véhicule n’a en général pas de travaux à effectuer sur place et n’a bien évidemment pas à assurer de visites. Le bail ne comporte pas d’obligations légales autres que les informations essentielles se rapportant aux conditions de location. Les locataires sont également peu en contact avec les propriétaires, et n’ont en général pas de demandes spécifiques une fois le contrat entériné.

Les futurs locataires peuvent néanmoins poser certaines questions quant à l’emplacement loué. Celles-ci touchent principalement la nature du bien (place cloisonnée ou délimitée au sol, couverte ou en extérieur) et les services disponibles le cas échéant (portail de sécurité, système de vidéosurveillance).

Les autres éléments susceptibles d’être discutés (montant du loyer, durée du préavis, durée du bail) seront quant à eux fixés par contrat. La location d’un emplacement de stationnement s’avère au final très peu chronophage, et peut donc permettre à un propriétaire de louer en même temps de nombreuses places sans aucun problème d’organisation.

La fiscalité pour une location

Pour la location de places de stationnement, le respect de la fiscalité française se fait à travers l’impôt sur le revenu.

Tous les loyers perçus de cette manière sont imposables, avec deux régimes d’imposition possibles : le forfait et le régime réel. La première option correspond à ce que l’on appelle l’abattement micro foncier. Avec ce régime, un abattement de 30 % est appliqué sous la forme d’un forfait fixe sur l’ensemble des loyers perçus annuellement pour des places de stationnement.

L’impôt est donc calculé sur 70 % des revenus perçus seulement. Ce forfait n’est accessible que si les loyers cumulés sont inférieurs à 15 000 euros (charges non comprises) pour l’ensemble de l’année : il est alors possible d’opter au choix pour l’un des deux régimes d’imposition. Si la limite de 15 000 euros est dépassée, le régime réel s’applique automatiquement.

Avec ce régime, l’impôt est à calculer à partir de la différence entre les loyers touchés et les dépenses (en général assez faibles) engendrées par les places de stationnement. A noter que le choix du régime réel rend celui-ci obligatoire pour une durée de trois ans.

La fiscalité pour une plus-value sur la vente

Lors de la vente de votre place de stationnement, la plus-value réalisée (soit la différence positive entre le prix de vente et celui d’achat) pourra également être soumise à l’impôt. Une vente entraînant un bénéfice nul ou une moins-value (un prix de vente inférieur au prix d’achat) n’est pas imposable en revanche.

Les conditions d’imposition d’une plus-value à la vente pour les emplacements de stationnement sont définies par la loi de finances pour 2012. Sont imposables toutes les personnes domiciliées en France, et ce même si la place vendue se situe à l’étranger.

Il existe cependant plusieurs situations qui permettent d’être exonéré de l’impôt sur une plus-value réalisée lors de la vente. Une durée de détention de 30 ans du bien immobilier entraîne une complète exonération (cette durée n’était que de 15 ans avant 2012).

Les places cloisonnées considérées comme des dépendances d’une habitation ne sont pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale. Enfin, les plus-values obtenues sur des biens vendus moins de 15 000 euros bénéficient également d’une exonération d’impôt.

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