Loi Pinel sur les parkings, garages et boxes.

Qu'est ce que le dispositif fiscal Pinel et comment peut-on l'optimiser avec les parkings ?

Le dispositif fiscal Pinel est une disposition du Code Général des Impôts qui permet au propriétaire acquéreur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. L’acquéreur doit néanmoins respecter certaines conditions comme louer le logement pendant au minimum 6 ans, à titre de résidence principale, le niveau de revenus du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond, les loyers sont également plafonnés par m².

Le logement doit également se situer dans certaines zones géographiques fixées par décret. Ces zones sont considérées comme des zones où la demande locative est supérieure à l’offre. Il s’agit donc de zones « tendues ». Il y a 5 grandes zones : A, Abis, B1, B2 et C.

A noter que jusqu’en 2017, seule la zone C n’était pas éligible au Pinel sauf à titre exceptionnel. A partir de 2019, la zone B2 ne sera également plus éligible.

Outre la réduction d'impôt Pinel, ce que beaucoup de personnes ne savent pas c'est qu'il vous est également possible d'optimiser et de maximiser votre investissement Pinel en acquérant un parking, garage ou box avec votre logement !

Nous vous expliquons ici comment nous sommes en mesure d'optimiser votre investissement Pinel avec un parking.

Sommaire

1. Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Pinel ?
2. Comment optimiser son investissement Pinel avec un parking, box ou garage ?
3. Où trouver un investissement Pinel + Parking optimisé ?
4. Quels sont les plafonds des loyers en Pinel ?
5. Quels sont les plafonds de ressources du locataire en Pinel ?
6. Quelles sont les zones géographiques Pinel ?
7. Point important sur le plafonnement des avantages fiscaux

1. Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Pinel ?

L'investisseur en Pinel bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 2% du montant de l'investissement (dans la limite de 300 000€) chaque année pendant les 9 premières années puis 1% sur les 3 années suivantes. Soit au total 12% sur les 6 premières années, 18% sur les 9 premières années et 21% sur les 12 premières années.

Seuls 2 logements Pinel simultanés peuvent ouvrir droit à une réduction d'impôt.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix global de l'acquisition (dont frais de notaire) dans la limite d'un plafond à 5 500€ / m² de surface habitable (plus moitié des annexes sauf parkings dans la limite de 8m²).

Prenons désormais un 1^er exemple simple sans parking, ni box ni garage mais avec une terrasse.

Un appartement de 39m² avec une terrasse de 13m² pour un prix « acte en mains » de 172 000€. Votre réduction d'impôt sur 9 ans sera calculée comme suit :

• Surface prise en compte : 39m² + (13m²/2) = 45,5m²
• Prix au m² retenu : 172 000€ / 45,5m² = 3 780€ (<5 500€ / m²)
• Réduction d'impôt totale sur 9 ans : 172 000€ x 18% = 30 960€

Prenons désormais un 2^ème exemple toujours sans parking et cette fois-ci sans terrasse pour simplifier.

Un appartement studio de 15m² pour un prix « acte en mains » de 90 000€.

Votre réduction d'impôt sur 9 ans sera calculée comme suit :

• Surface prise en compte : 15m²
• Prix au m² retenu : 90 000€ / 15 = 6 000€ mais comme le prix est supérieur au plafond alors le prix au m² retenu est abaissé à 5 500€
• Réduction d'impôt totale : 5 500€ x 15m² x 18% = 14 850€

A noter que les loyers que vous percevrez sont imposés au titre du régime d'imposition des revenus fonciers.

Voyons désormais comment optimiser son investissement Pinel avec un parking, box ou garage.

2. Comment optimiser son investissement Pinel avec un parking, box ou garage ?

Nous proposons des programmes Pinel qui vous permettent d'investir en plus du logement dans un parking, box ou garage et ainsi optimiser votre investissement.

Nous avons vu ci-dessus qu'une des contraintes d'un investissement Pinel est d'avoir des loyers plafonnés au m². Par exemple, le loyer par m² par mois d'un logement situé en zone géographique Abis devra être d'au maximum 16,96€. Or bien souvent le loyer plafonné est inférieur au loyer du marché.

La surface à considérer dans ce calcul est composée de la surface habitable de l'appartement à laquelle s'ajoute la moitié des annexes (hors parkings, boxes et garages !) dans la limite de 8m². Cela se complique un petit peu. Le résultat est ensuite pondéré par le coefficient suivant : (0,7 + 19 / 50% des annexes max 8m²) dans la limite d'un coefficient d'1,2.

Dès lors, le fait de louer le parking avec le logement ne vous permet pas d'augmenter le plafond du loyer.

Prenons un premier exemple pour calculer le plafond du loyer mensuel d'un appartement de 39m² avec une terrasse de 13m² SANS parking en zone A. Le calcul du plafond de loyer s'effectue ainsi :

• Surface prise en compte : 39m² + (13m²/2) = 45,5m²
• Loyer max au m² Zone A : 12,59€ / mois / m²
• Plafond de loyer mensuel : (45,5m² x 12,59€) x (0,7 + 19/45,5) = 640€ par mois

Prenons un deuxième exemple pour calculer le plafond du loyer mensuel d'un appartement de 39m² avec une terrasse de 13m² AVEC parking en zone A. Le calcul du plafond de loyer s'effectue ainsi :

• Surface prise en compte : 39m² + (13m²/2) +0m² (parking) = 45,5m²
• Loyer max au m² Zone A : 12,59€ / mois / m²
• Plafond de loyer mensuel : (45,5m² x 12,59€) x (0,7 + 19/45,5) = 640€ par mois

Louer le parking avec le logement Pinel ne permet donc pas de louer plus cher SI le loyer du marché est supérieur au loyer plafonné. Au contraire, si le loyer du marché est inférieur au loyer plafonné alors le fait de louer le parking avec le logement vous permettra de louer plus cher votre logement et donc de vous rapprocher du loyer plafonné.

Il faut garder en tête que l'objectif d'un investissement Pinel est de maximiser votre réduction d'impôt tout en maximisant vos revenus locatifs (et donc vous rapprocher du plafond de loyer).

Pour optimiser votre investissement Pinel en le couplant avec un parking, box ou garage vus avez deux solutions :

• Soit vous louez le parking avec le logement au sein du même bail et ainsi vous bénéficiez de la réduction Pinel sur la valeur du parking ;
• Soit vous louez le parking séparément du logement auquel cas vous ne bénéficiez pas de la réduction Pinel sur la valeur du parking mais vous augmentez significativement vos revenus fonciers avec le loyer du parking.

Prenons l'exemple d'1 appartement de 39m², en zone A, pour 172 000€ dont un parking d'une valeur de 12 000€.

Première situation : le loyer mensuel de marché de l'appartement est de 500€, le loyer mensuel plafonné à 591€ et le loyer de marché pour le parking de 75€.

• Vous louez le parking avec le logement pour 500€ + 75€, cette solution vous permet d'une part de bénéficier de 82 800€ de revenus locatifs sur 12 ans mais en plus de récupérer 21% de réduction d'impôt sur la valeur de votre acquisition parking inclus soit 36 120€. Un gain total de 118 920€ sur 12 ans.

Deuxième situation : le loyer mensuel de marché de l'appartement est de 650€, le loyer mensuel plafonné à 591€ et le loyer de marché du parking de 75€.

• Vous louez le parking avec le logement pour 591€ en raison du plafond de loyer, cette solution vous permet d'une part de bénéficier de 85 104€ de revenus locatifs sur 12 ans et de récupérer 21% de réduction d'impôt sur la valeur de votre acquisition parking inclus soit 36 120€. Un gain total de 121 224€ sur 12 ans.
• Ou alors vous louez le parking séparément du logement. Vous louez le logement en-dessous du loyer du marché au loyer plafonné à hauteur de 591€ et le parking à 75€ par mois. Cette solution vous permet alors de récupérer 95 904€ de revenus locatifs sur 12 ans mais vous ne pouvez récupérer la réduction d'impôt Pinel que sur le logement et non sur le parking. Ainsi, vous récupérez 33 600€ de réduction d'impôt au lieu de 36 120€. Un gain total de 129 504€ supérieur de plus de 8 000€ à la première stratégie !

Imaginez alors l'intérêt financier que peut représenter l'acquisition d'un logement Pinel quand celui-ci est vendu avec 1 box ou même parfois 2 boxes !

C'est pour cela que nous intervenons !

3. Où trouver un investissement Pinel + Parking optimisé ?

Notre équipe spécialisée en optimisation Pinel Parking vous sélectionne les meilleures opportunités Pinel d'une part (en collaboration avec les plus grands promoteurs) et va dénicher pour vous les programmes permettant les meilleures optimisations « Pinel Parking », « Pinel Box » ou « Pinel Garage ».

Nous parvenons parfois à augmenter de plus de 12% la rentabilité de votre investissement Pinel !

Concrètement, notre équipe vous sélectionne dans un premier temps les programmes présentant les meilleures possibilités d'optimisation.

Ensuite, nous vous accompagnons pour sélectionner la meilleure stratégie d'optimisation locative permettant de maximiser le rendement de votre investissement Pinel.

De plus, nous offrons à tous nos clients les honoraires de mise en location de leurs parkings, boxes ou garages et leur proposons en option un outil de gestion simplifiée (prélèvement bancaire des locataires + quittancement automatique). Et ce pendant 12 ans !

Enfin, nos honoraires sont uniquement à la charge du vendeur. Vous n'avez rien à payer.

4. Quels sont les plafonds des loyers en Pinel ?

Voici les loyers plafonds investisseur Pinel 2018. Parkings, boxes et garages inclus si loués solidairement au logement.

5. Quels sont les plafonds de ressources du locataire en Pinel ?

Voici dans le tableau ci-dessous les plafonds de ressources du locataire pour les baux conclus à compter du 01/01/2017.

6. Quelles sont les zones géographiques Pinel ?

Voici la classification des zones géographiques Pinel.

7. Point important sur le plafonnement des avantages fiscaux

A compter de l'année 2009, les avantages fiscaux font l'objet d'un plafonnement global pour le calcul de l'imposition annuelle des revenus.

Depuis 2013, le plafonnement global est établi à 10 000€ par an.

Voici la liste des avantages fiscaux soumis au plafonnement global de 10 000€ :

• Les dispositifs Pinel, Duflot ou Scellier ;
• Le dispositif Censi Bouvard ;
• Les déductions de l'amortissement Robien et Borloo ;
• L'investissement en Loi Demessine ;
• L'investissement en DOM COM ;
• Les souscriptions au capital de PME ;
• Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de la résidence principale ;
• Les équipements en faveur du développement durable ;
• L'emploi d'un salarié à domicile ;
• Les frais de garde des jeunes enfants.